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万国置地-政策法规-美国房地产法简介

发布时间: 2017-02-28 10:25:46

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房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

 

我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项:土地、房屋财产关系;土地的所有权和使用权;房屋的所有权和使用权。

 

美国全国性土地管理的工作可追溯到18世纪。美国独立战争后,原有的13个殖民地归顺联邦政府,1785年的土地法(Land Ordinance)和1787年的西北法(Northwest Ordinance)明确了土地的测绘和安置。在更多的土地从西班牙、法国和其他国家获取后,国会立法规定这些土地可以开发、测绘和拓殖。1812年,国会批准在财政部(Department of Treasurt)内设置全国土地办公室(General Land office)监管联邦土地。随着19世纪国土向西部扩张,国会就土地拓殖问题立了一系列的法案,包括1872年的田园法(Homesteading Laws)、沙漠土地法(Desert Land Laws)和矿产法(Mining Laws)。

 

这些法案有效地推动了当时年轻的美国的西部国土拓张计划,同时国会也根据实际发展即时对它们进行了必要的修订或废止。19世纪末期,土地管理局将工作的中心转移到设立国家公园、森林和野生动植物的保护区上,国会批准的土地使用政策是公共土地必须交还公众享用,并应保护其资源价值。

 

到20世纪初期,为进一步加大公共土地的保护力度,国会指定由行政当局直接行使公共土地管理职能。1920年颁布的矿产租赁法(Mineral Leasing Act)允许对公共土地地下资源,如石油、天然气和钠等进行开采和生产。1934年的泰乐牧场法(Taylor Grazing Act)授权成立美国牧场服务处(US Grazing Service0管理公共牧场。1937年国会又颁布俄勒冈和加利福利亚法(Oregon and California Act),旨在加强对西部林木厂的管理。1946年,美国牧场服务处和全国土地办公室合并组建土地管理局,隶属于美国内政部。

 

土地管理局成立的初期,在管理公共土地方面,有超过2000个互不关联而且相互冲突的法令。由于没有一个统一的、强制性的土地管理法令,造成了管理混乱和效率低下的被动局面。直到1976年,国会认识到剩余公共土地的重大价值,并宣布这些土地产权继续属于公共所有。国会还创造了一个术语“多种用途管理”,并定义为“管理公共土地及其多种资源价值,以便能更好地满足美国人民现在和将来的需要”。


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