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万国置地-政策法规-澳洲地产主要政策解读

发布时间: 2017-02-21 15:23:00

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一、养老金买房

澳洲政策允许缴纳养老金的居民将账户中的资金用于投资房产,这种现象在步入老年(50岁以上)的居民中开始变得常见,而且由于房产市场这几年诱人的回报,越来越多相对年轻的居民也开始参与进来。

 

但也有人对这项政策提出了批判,上市开发商 Sunland 的主席 Soheil Abedian 就认为这项政策非常愚蠢,而且不合理。Soheil Abedian:“养老金是居民退休之后的生活的依靠和保障,我们鼓励他们拿将来生活的来源来投身于房产,并且大量的养老资金的注入意味着更多的人投身于房地产市场之中,这些人有可能是为了首套自住房,但也有可能是为了投资,这无疑也加剧了市场的共计失衡的程度,养老金是为了退休生活,而不是为了创造财富。”

 

限制养老金投资地产也许是可以在某种程度上限制炒房,拉抬房价,但这不是澳洲房价上涨的主要原因,资金天然会选择安全性较高的地方。将养老金放入地产就是因为很多人认为地产更为安全。对于真正有需求的买家而言,利用养老金入市是一个非常不错的选择,澳洲上交养老金的比例不低(9.5%),交给国家管理收益不高甚至还会有亏损,等退休后能不能跑赢通胀都是一个问题,并且养老金买房还会有税务上的优惠。

 

二、房产面积限制

 

在澳洲,贷款政策对于房屋面积有着非常严格的限制,在新州,如果你的公寓面积小于50平米的话,银行将会对贷款提出限制甚至不放贷。相对的,另一个发达国家,日本,就鼓励群众购买“一居室”的房屋,这类房屋类似于澳洲的Studio,但是日本只要使用面积超过20平米就可以算作是标准公寓间,并且有效的解决的很人群的住宿难题。

 

澳洲是一个地广人稀的地方,但是是人口的不断增长,土地利用效率偏低。比如悉尼人口每年都是净增长,但是,过去悉尼主要的居住户型是独立屋,独立屋占地面大,土地利用率低,解决房屋需求能力差,而靠近市中心圈的独立屋无论是加大建造密度的批准还是建造的费用都是耗时,耗力,耗钱,所以悉尼房屋一直供不应求。所以在将来,出现小户型可贷款的可能性是非常大的,户型面积的缩减是大势所趋。

 

三、政府直接援助

 

政府的直接援助主要体现的方面就是首次置业补助,该法案给一些囊中羞涩的首次置业者一个机会购买自己心仪的房产。但这个政策有它的缺陷。根据AFR的报道,仅仅13.8%的首次置业补助获得者购买的房产是用于自住。政府明显注意到了这点,新州的住房补贴从2011年的$32,000一直削减到去年的$9000。

 

澳洲经济学家表示,对于一个已经过热的市场而言,任何补助的措施无疑是火上浇油。并且那些拿了补助购买投资房的人,由于补助的红利,只要资产上涨之后就又可以从中套现或者增贷再投资,而自己的现金不受影响。这明显对那些真正的首次购房者来说是不公平的。

 

四、印花税

 

在悉尼,如果按照中位价$822,000来计算的话,购房者将面临超过$32,000的印花税的费用。这是一笔不小的数字,虽然各个州都有自己的印花税豁免的条例,但这并不适用于所有的房产。

 

举个例子,新州对于首次购房者印花税的减免是购买低于$550,000的新房,然后逐步递减,超过$650,000就不能享受优惠政策了。介于现在悉尼中位价破百万的地区遍地都是,这个价位几乎没有办法在悉尼较好的区域中购买一套房屋。

 

NSW Business Chamber近日提交一项报告,是关于是否使用土地税来逐步代替印花税的实验。这项试验由KPMG公司来执行。而在报告的结论中,专家认为,用土地税来代替印花谁将会明显改善房屋的可负担性,因为购房者的前期开销大幅减少,并且作为替代的其他费用可以在未来的时间里慢慢偿还,不影响生活的品质。

 

但也有人认为这项措施不一定有效,来自Grattan Institute的Brendan Coates认为单单一个税务的改革只能在短期内缓解问题而不能彻底解决。但若能减少印花税,这明显能减轻购房者的负担。


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